賃貸マンションやアパートを借りる際には、初期費用を支払います。
内訳は主に、翌月の家賃や管理費用、敷金と礼金、仲介手数料やクリーニング代などです。
今回は敷金・礼金とはなにか、仲介手数料の意味と相場についても解説します。
これから賃貸物件の契約を考えている方は、ぜひ記事を参考にしてください。

賃貸物件の初期費用の敷金とは？

初期費用の内訳に記載がある敷金は、家賃の滞納や退去時の原状回復費用の未払いを防ぐために、事前に預ける保証料のようなお金のことです。
つまり、担保として管理会社や大家さんへ支払うお金のことです。
退去時には、クリーニング代や修繕費などが敷金を上回らなければ返金されます。
もちろんクリーニング代や修繕費などが超えてしまった場合は、後日追加で請求される仕組みとなっています。
敷金の相場は賃料の2か月分が一般的です。
また、先述した原状回復とは故意に損傷したり、過失で汚れたりした場合に修繕する義務のことを言います。
たとえば、普段清掃をしなかったことでカビが発生したり、汚れがついて落ちない場合などは退去時に修繕費を請求される可能性があります。
フローリング交換の場合は6畳で約10万円〜20万円ほどかかるケースがありますので注意しましょう。
また、ペット可の賃貸物件の場合は修繕費が必ずかかるため、4か月や6か月と定めている物件もあります。
初期費用は仲介会社をとおして交渉できる場合があるため、用意が難しい場合は相談してみましょう。

賃貸物件の初期費用の礼金とは？

初期費用の内訳にある礼金は、管理会社や大家さんに支払うお礼金のことです。
共益費や管理費だけではメンテナンス費用をまかないきれないため、お礼金をあてている場合があります。
礼金については、退去時の返金はありません。
相場は、家賃の1か月～2か月分です。
賃貸物件によっては、礼金をゼロにしている場合もあります。

賃貸物件の初期費用の仲介手数料とは？

仲介手数料は、賃貸マンションやアパートなどを紹介してくれた不動産会社に支払うお金のことです。
相場は賃料の1か月分です。
法律で上限が賃料の1か月と定められています。
仲介役をしてくれる不動産会社は、大家さんや管理会社と契約の手続きを代行してくれたり、なにかあった際の窓口になってくれたりします。

まとめ

今回は敷金・礼金とはなにか、仲介手数料の意味と相場についても解説しました。
賃貸物件に住もうと考えたら敷金や礼金、仲介手数料などのさまざまな費用がかかります。
まとまったお金が動きますので、この記事を参考にしてみてください。
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賃貸物件のなかには、はじめからエアコンが設置してあるお部屋も少なくありません。
ただ、古いものが取り付けられているなどの理由で交換したいと考える方もいるのではないでしょうか。
今回は、賃貸物件のエアコンを交換したい時の相談先や勝手に交換することのリスク、また、エアコンが故障した時の対応方法を解説します。

賃貸物件のエアコンは交換できる？誰に相談すれば良い？

エアコンを交換して良いかは大家さんや管理会社に相談する必要がありますが、エアコンが付帯設備か残置物かによって、誰が費用などを負担するかが変わります。
付帯設備のエアコンは賃貸物件の一部なので、耐用年数を超過している、悪臭や異音などの異常がある場合は交換してもらえることがあります。
一方で、残置物は以前の住人が何らかの事情で置いていったものなので、大家さんは交換や修理の義務がありません。
残置物のエアコンを使用していて交換したい場合は、基本的にご自身で費用を負担しなければならないことに注意が必要です。
トラブル防止のためにも、内見や契約時にエアコンは付帯設備か残置物か、交換したい場合の方法を確認しておくことが大切です。

賃貸物件の備え付けエアコンが故障！大家さんに連絡する前に確認することは？

エアコンに異常があっても、故障ではない場合も多いため、連絡する前にチェックするポイントをご紹介します。
よくあるのがリモコンの電池切れで、もし起動ボタンを押しても動かない場合は、リモコンの電池を入れ替えて確認してみましょう。
エアコンは起動するが効きが悪かったり風が出なかったりする時は、室外機周りの環境をまず確かめます。
たとえば室外機の周りに物が置かれていると、うまくエアコンの熱を排出できず稼働効率が悪くなるため、室外機周辺を片付ける必要があります。
冬にエアコンが10分程度止まるのは、霜がついて室外機が故障するのを防止するための霜取り運転で一時停止しているだけのこともあります。
この場合も故障ではありませんが、もし20分程度の長時間止まる場合はフィルターの目詰まりなどが考えられます。

賃貸物件のエアコンを勝手に交換するとどうなる？

賃貸物件のエアコンの所有者は大家さんや管理会社なので、勝手に交換することはできません。
許可なく交換するとエアコン本体や取り付け費用が自己負担になるだけでなく、退去時のエアコンの扱いで揉めてしまうリスクもあります。
まず大家さんや管理会社へ連絡し、エアコンを交換できないか、交換が難しい場合でもクリーニングや修理などをおこなってもらえないか交渉してみましょう。
あくまで交換・修理などをおこなう決定権は大家さん側にあるため、交渉の際には交換が必要な理由を明確にしておくことも大切です。

まとめ

賃貸物件のエアコンが故障したと思っても、リモコンの電池切れや室外機の目詰まりなどが原因のこともあります。
エアコンを勝手に交換するとトラブルになりかねないため、まず大家さんや管理会社に相談しましょう。
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老齢のご両親の介護や子育てを視野に入れ、二世帯住宅の購入を考えている方は多いでしょう。
共同で生活すると節税になる、プライバシーがなくなるなどさまざまなイメージがある二世帯住宅ですが、実際のところはどうなのでしょうか。
今回は、二世帯住宅の定義や間取りをよく検討するべき理由や、二世帯住宅を購入するメリットやデメリット、節税効果についてご紹介します。

二世帯住宅の定義と購入時に間取りを慎重に検討するべき理由とは

二世帯住宅とは、親世帯と子世帯などの二世帯が生活することを前提に建てられている住宅です。
キッチンやトイレ、バスルームなど生活に必要な設備をすべて共有する完全同居型、一部の設備を共有してプライベートゾーンを分ける部分共用型、長屋状の建物を建てて生活空間を完全に分離する完全分離型があります。
二世帯住宅を購入する際は、間取りを慎重に検討しなければなりません。
その理由は、同居の開始から子育て、介護とライフステージが移り変わっても使いやすい間取りにしておく必要があるためです。
高齢の親のためのバリアフリーや小さなお子さまが怪我をしにくい安全な設計など、さまざまな配慮が求められます。

二世帯住宅を購入するメリットとデメリット

二世帯住宅を購入するメリットは、同居によって生活費を折半できるようになることや、家事や育児を協力しておこなえるようになることです。
子世帯が共働きで忙しい場合も、現役を引退した親世帯にお子さまの世話を頼めば安心して働きに出られます。
一方、デメリットは住居の間取りや形態にもよりますが、プライバシーを確保しにくい点です。
共同で使用する設備が多いほどお互いの交流が多くなるため、距離感によってはストレスが溜まる可能性があります。

二世帯住宅の購入による節税効果

二世帯住宅を購入すれば、固定資産税を抑えられる可能性があります。
二世帯住宅の登記の際は、両方の世帯が共同で一戸を保持しているとする共有登記と、親世帯と子世帯が保持している区画を分けて一戸ずつ登記する区分登記という2種類の登記が可能です。
区分登記にして二戸分の扱いを受けられれば、小規模宅地等の特例も二戸分受けられるので固定資産税の控除額が大きくなります。
同様に不動産取得税も二戸に分けて課されるため、それぞれで控除を受けることで節税が可能になるのです。
また、二世帯住宅で同居していれば、相続税の申告時に親世帯が持っていた土地の評価額が下がり相続税も減額されます。
ただし相続税の減額に関しては、区分登記だと二戸での別居と見なされる可能性もあるため注意しましょう。

まとめ

二世帯住宅では、将来的にどんどんライフステージが移り変わっていくことになるため、間取りの慎重な検討が求められます。
その一方で、生活費や家事または育児にかける労働力の折半や節税効果などのメリットもえられます。
ご家族を含めた人生設計をもとに、より使いやすい二世帯住宅を購入しましょう。
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賃貸物件に住んでいることを理由に、内装を自分好みにカスタマイズすることを諦めてはいませんか？
もしかすると、あなたが今住んでいる物件は、大家さんへの交渉次第で自由なカスタマイズが叶うかもしれません。
この記事では、賃貸物件でリノベーション可能な場合やそのような物件の探し方、借りる際の注意点をご紹介します。

賃貸物件でも自由にリノベーションができる？

借家でも自由にDIYやカスタマイズが可能なケースがあります。
カスタマイズ賃貸やDIY賃貸、借主負担DIY型賃貸といった物件は、リノベーションが可能です。
これらの物件では、専門業者へ改装を依頼したり、DIYを行ったりすることができます。
DIY賃貸は、国交省が借主の意向で住宅を改修可能とする賃貸借契約のモデルを示すなど、普及がすすんでいます。
借主負担で好みの改修ができるうえに、退去時の原状回復義務やハウスクリーニングが不必要な契約も結ぶことができます。
ほかにも、貸主との交渉次第で自由なカスタマイズが叶う物件も最近は増えています。

リノベーションができる賃貸物件の探し方をご紹介

ここでは、リノベーションが可能な物件の探し方をご紹介します。
まず、賃貸情報サイトなどでDIY賃貸物件を探す方法です。
リノベーション可能物件やカスタマイズ賃貸、DIY賃貸で検索をすると、思っている以上に多くの物件がヒットします。
次に、築年数が経過している物件を探すことです。
いわゆる築古の物件や、1DKや3Kといった昔よく建てられた間取りのお部屋は狙い目で、大家さんへの交渉次第でカスタマイズできる可能性があります。
大家さんとの交渉はなかなか難しいので、そういった場合は弊社にお任せください。

リノベーションできる賃貸物件を借りる際の注意点とは？

まず、内装制限がある場合です。
たとえば木造か鉄筋コンクリート造かなど、もともとの建物のつくりによって火災が広がる範囲やスピードが異なります。
そういった建物の構造や規模、立地によって、使用できる内装の材料に制限がかかるケースがあります。
不動産への知識が必要な内容ですので、ご遠慮なく弊社にお尋ねください。
次に、事故物件であるためにリノベーション可能としている場合があります。
これは、事故物件には入居希望者が集まりにくいことが原因です。
なかでも築10～15年程度でフルリノベーション可能な物件であれば、その理由を訊いてみることをおすすめします。

まとめ

最近では、賃貸物件でも自由にカスタマイズできる物件が増えています。
しかしそのようなお部屋は事故物件や内装制限がかかっていることもあるので、注意が必要です。
また、大家さんへの交渉次第では自由にカスタマイズすることが叶うかもしれないので、チャレンジしてみましょう。
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これから住宅ローンを利用しようと考えている方は「つなぎ融資」をご存じでしょうか？
不動産購入時に利用できるこの融資は、使い方によってはとても便利なものになっています。
ここでは、つなぎ融資の仕組みや利用に最適なケース、メリットなどをご紹介します。
おすすめの利用シーンも合わせてご紹介しますので、ぜひ参考にしてください。

住宅ローン利用時に便利なつなぎ融資とは？仕組みや特徴

つなぎ融資とは、不動産を購入する際に利用するローン契約の1つです。
不動産購入時の一時的な)資金不足を補うための利用を目的としています。
住宅ローンを使用している場合でも、つなぎ融資は利用が可能です。
住宅ローンは家が完成した後に融資が実行されますが、実行前までにも土地代金や着工金などの費用はかかってきます。
そういった費用の存在で資金不足になってしまう方は多く、そういった際につなぎ融資は役立ちます。
大きな特徴としては、住宅ローンと比較した際に金利が割高に設定されている点が挙げられるでしょう。
くわえて、元金は一括返済しなければなりませんので、利用する際は注意してください。
くわえて、元金は一括で返済する必要があるという決まりもあるので利用する際はよく注意してください。

つなぎ融資の利用におすすめのケース3選

つなぎ融資の利用をオススメする、3つの状況をご紹介します。
まず注文住宅を購入する場合、なかでもいちから建設する場合は、つなぎ融資の利用を考えてみてください。
なぜなら、建設途中には、着工金や上棟金などの支払いが発生するためです。
中古の物件をリノベーションする際にも、つなぎ融資は便利です。
リノベーションをおこなう際も、着工金や中間金の支払いが発生してしまいます。
これらの資金の用意が難しい方は、つなぎ融資の利用をおすすめします。
次に、住宅ローンの融資が間に合わないケースです。
住宅の引き渡しを受けるまでに住宅ローンの融資が間に合わない場合には、つなぎ融資を利用すれば購入資金を支払えます。

つなぎ融資のメリットとデメリット

つなぎ融資の最大のメリットはやはり、一時的な資金不足を解消できる点でしょう。
売却の目処が立たないまま新居を契約したといったケースでも、つなぎ融資を利用すれば、売却が決まるまでの資金不足を解消できます。
また、旧居と新居を同時期に所有できるので、引っ越し時に仮住まいが不要になるといった嬉しいポイントもあります。
反対に、金利が高い点は大きなデメリットです。
一時的な融資とはいえ、融資金額は高額になることが多く、金利も高くなることが予想されます。
また、資金計画に狂いが生じて、返済が難しくなるといったケースも考えられるので注意が必要です。
予定よりも売却価格が安くなってしまった場合、その分返済に当てられるお金が少なくなってしまうという事態になってしまいます。

まとめ

つなぎ融資は、一時的な資金不足を解消することができる便利な融資です。
しかし金利が高いなどのデメリットもありますので、利用を検討する際は、しっかりとした返済シミュレーションを立てたうえで契約に進んでください。
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一戸建てを購入する場合は「建売住宅」と「注文住宅」のどちらかを選ぶことになりますが、ここで注目したいのはそれぞれの寿命です。
この2つはどちらのほうが長持ちしやすく、どの程度の法定耐用年数を擁するのでしょうか。
今回は建売住宅の寿命を延ばすためのメンテナンス法についても触れながら、簡潔に解説します。

建売住宅の寿命の長さとは

建売住宅の寿命の長さは建物の構造によって異なりますが、目安としては20～30年程度と考えると良いでしょう。
法定耐用年数を見ると、木造・合成樹脂造の場合は22年、軽量鉄骨造の場合は27年、鉄骨造は34年、鉄筋コンクリート造は47年に設定されています。
ただし法定耐用年数は資産価値を計算する際に活用するもので、法定耐用年数を超過した建物＝寿命を迎えた建物というわけではありません。
きちんとしたメンテナンスをおこなえば、仮に木造住宅だとしても30年以上住み続けることは可能です。

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建売住宅と注文住宅の寿命は違うのか

結論として、建売住宅と注文住宅はどちらも同じ建築基準法にのっとって建てられているため、どちらも寿命は変わりません。
耐震性や耐久性などの基準は変わらないため、どちらかの劣化が早まったり、遅くなったりすることはないのです。
また、建売住宅と注文住宅はどちらも同じ基準の「住宅品確法」によって品質が保証されています。
引き渡しから10年以内に欠陥が見つかった場合、建売住宅と注文住宅いずれも無償修理による対応を受けられるため安心です。

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建売住宅の寿命を延ばすためのメンテナンス法

建売住宅の寿命を耐用年数以上に延ばすためには、新築後10年を目安に外壁・屋根塗装をおこないましょう。
外壁や屋根が劣化すると建物が雨風の影響を受けやすくなり、雨漏りなどの問題が発生する可能性が高まります。
また、シロアリが棲みついた場合も建物に甚大なダメージを与えるため、4年周期で防蟻処理をおこなうのもおすすめです。
これらの対策を施すことで建物内部へのダメージを抑え、建売住宅を長持ちさせやすくなります。

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賃貸借契約の更新が近くなると、入居者から大家さんに対し更新交渉を持ち掛けてくる可能性があります。
更新交渉で間違った対処をしてしまうとトラブルに発展する恐れもあるため、うまく対応しなければなりません。
今回は、賃貸管理や賃貸経営を始めようとしている方に向けて、更新交渉の対応や家賃値上げの可否、起こりがちなトラブルについて解説します。

どう対応すべき？入居者からの賃貸借契約の更新交渉

賃貸借契約の更新交渉は、もちろん拒否することも可能ではありますが、状況に応じて柔軟に対応したほうが良いでしょう。
交渉を拒否して退去されてしまうよりは、最低限の家賃の値下げをしたほうがリスクが低い場合も往々にしてあるからです。
家賃の値下げを求められたときは、近隣の類似物件の家賃相場に更新料や築年数、共用部分の充実度なども踏まえて交渉に応じることをおすすめします。
また、家賃の値下げには応じられなくても、共用部分や室内の設備を充実させるなど代替案を提案するのも有効です。

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賃貸借契約の更新交渉で家賃の値上げは可能なの？

家賃の値上げは、借地借家法という法律で大家さん側に認められた権利です。
しかし、それまでの家賃が相場より低いこと、家賃相場の上昇、さらに固定資産税の増額や物価の上昇などの条件を満たしていなければ値上げはできません。
入居者側には家賃を値上げする根拠を提示し、同意を得る必要があります。
応じない場合には退去させるような強硬手段には、くれぐれも出てはなりません。
また、任意のタイミングで申し出ることは可能ですが、賃貸借契約の更新時に申し出るのは避けたほうが無難です。
入居者に値上げに応じてもらえずに契約終了を迎えてしまうと、法定更新といって更新前と同じ条件で更新が可能であるからです。

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賃貸借契約の更新交渉で起こりがちなトラブルとは？

大家さんと入居者の間で合意に至らず、契約期間満了までに更新ができないと、自動的に契約が更新されます。
そうなると、これまでと同じ条件での更新となるだけでなく、契約期間も決められず、そのときだけでなく今後も更新料を請求できません。
この法定更新は強行規定であり、大家さんが納得できようとできまいと、どうすることもできないのです。
また、更新交渉が難航している間に家賃未払いとなり、そのまま裁判となってしまったトラブルの例もあります。
ただし、法定更新のあとでも地道に交渉を続けて入居者の同意が得られれば、合意更新という形をとることも可能です。
更新合意書を締結すれば、法定更新のあとでも家賃を改定できます。

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賃貸物件の共用部分とは？玄関やベランダはどうなる？

中古マンションの売却市場において、上層階と低層階で価格が異なることはよくあります。
価格重視で低層階を選ぶのか、憧れる上層階での生活を選ぶべきか、迷ってしまう方も多いのではないでしょうか。
そこで今回は、中古マンションの購入は低層階と高層階どちらが良いのか、それぞれのメリット・デメリットを解説します。

中古マンションの低層階・高層階それぞれのメリットとは？

低層階・高層階のメリットとして、下記の点が挙げられます。

高層階のメリット：眺望・日当たりが良い

階層が高ければ高いほど、周りを遮るものがなくなるため、眺望や日当たりが良くなるでしょう。
高層階に住んでいることでステータスも高くなり、周囲の方から憧れられるような生活をすることが可能です。

低層階のメリット：安い価格で購入できる

低層階のマンションは、一般的に高層階よりも価格が低いので、手が届きやすいといえます。
場合によっては高層階と同じ価格で部屋が1つ増えることもあるので、家族で住む方にとってはとくにメリットが大きいでしょう。

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中古マンションの低層階・高層階それぞれのデメリットとは？

低層階・高層階のデメリットとして、下記の点が挙げられます。

高層階のデメリット：エレベーターが混雑する

上層階ではエレベーターを待つ時間や乗る時間も長く、マンション外に出るまでに時間がかかります。
近所のコンビニに出かけるなど、気軽な外出が躊躇われる可能性もあるでしょう。

低層階のデメリット：騒音の影響を受けやすい

交通量が多い場所や繁華街に立地しているマンションの低層階では、屋外の騒音が聞こえやすいケースもあります。
深夜になっても眠れないなどで、日々の生活に悪影響を与えかねません。

低層階のデメリット：ステータスとなりにくい可能性がある

マンションによっては、上層階に住んでいる方が優位に見られるというステータスが存在します。
ときには上層階に住んでいる方の目線が気になるかもしれません。

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中古マンションの購入価格は低層階・高層階で変わる？

中古マンションは、階数が高くなるにつれて少しずつ価格も上がっていくことが一般的です。
隣地に高い建物が建っているなどで、高層階と低層階で大きく環境が異なる場合ほど、価格差も大きくなります。
ただし東日本大震災の影響もあり、避難しやすいという点から低層階のマンションも一定数人気があるので、立地条件によっては価格差が大きく開かないマンションもあります。
また、低層階と高層階で利用できる施設は一緒なので、眺望より共用施設を重視したい方にとっては低層階を選ぶのも良いでしょう。

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賃貸物件で同棲を検討している方のなかには「審査に通るのだろうか」と不安に思う方もいると思います。
同棲を前提として賃貸物件を契約しようとすると、約15%の方が審査に落ちてしまうといわれますが、それはいったい何故でしょうか。
今回は、同棲の場合に審査がむずかしくなる理由、無許可の同棲がばれるとどうなるのか、審査に通りやすくなるポイントを解説します。

賃貸物件で同棲したい方の審査がむずかしくなる理由は？

賃貸物件の審査に通るには「安心して部屋を貸し出せる人」だと信頼してもらうことが必要です。
大家さんからすると、婚姻関係にない同棲カップルは、別れた時に家賃を滞納してしまうリスクを感じてしまうのです。
また、同棲を解消し引っ越しをされてしまうと家賃収入が下がり、新たに入居者を募集する手間もかかってしまいます。
くわえて、若い同棲カップルの場合、初期設備の破損・汚損や、騒音トラブルの発生も危惧されやすい傾向にあります。
このような理由から、同棲カップルは賃貸物件の審査が厳しくなってしまうのです。

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賃貸物件での無許可の同棲がばれるとどうなる？

賃貸物件では、入居者の変更や追加がある場合、借主は大家さんに対して報告する責任があります。
1人暮らしであることを前提に審査を通過していた場合、無許可で同棲を始めるとトラブルに発展する可能性が十分に考えられます。
基本的には、入居前に同棲したい旨を大家さんや管理会社に伝えておくのがベストです。
もしも、入居後に同棲することになった場合は、契約書や重要事項説明書を確認してみましょう。
その賃貸物件が2人以上で入居可能な契約になっていなければ、賃貸借契約の解約理由にもなってしまうので、できるだけ早く大家さんに相談してください。

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賃貸物件で同棲したい方が審査に通りやすくなるポイントは？

2人入居可の物件であっても、原則として大家さんが家賃の請求をできるのは契約者のみです。
同棲カップルの場合、家賃を滞納していることを知っても、同棲相手が協力をしてくれるとは限らないだろうと判断されます。
審査に通りやすくするには、契約者1人の収入でも支払える家賃の賃貸物件を選ぶことが大切です。
また、入居前に「結婚を前提とした同棲」であることを伝えるのも有効で、同居人の続柄は「婚約者」とするのが良いでしょう。
くわえて、同棲相手に安定した収入がある場合は「連帯保証人」になってもらうことでも審査に通りやすくなります。

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まとめ

今回は、賃貸物件で同棲を検討している方に向けて、同棲の場合は審査がむずかしくなる理由、無許可の同棲がばれるとどうなるのか、審査に通りやすくなるポイントを解説しました。
今回解説した内容をお部屋探しの参考にしてみてください。
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