不動産投資の利益計算において、基本的な指標となるのが「利回り」です。
利回りの計算は一見単純に見えますが、意外と誤解が多いポイントでもあります。
今回は不動産投資における利回りについて、その相場や計算方法をご紹介いたします。
基礎的な知識を学び、今後の不動産投資に活かしていきましょう。
不動産投資における利回りとは？
一般的に利回りとは「投資した金額に対して得られる利益の割合」のことを指します。
不動産投資における利回りは2種類あり、それぞれ「表面利回り」と「実質利回り」と呼ばれています。
表面利回りとは、不動産の購入価格を満室時の年間賃料で割ったものです。
一方の実質利回りは、不動産の購入価格から、固定資産税や管理費、保険料などの不動産運用に必要な諸費用を差し引いて計算します。
表面利回りはわかりやすく計算もしやすいため、投資物件選びの指標によく用いられます。
しかし諸費用や空室リスクが加味されていないため、表面利回りの高さだけで投資用物件を選ぶのはリスクが高いといえます。
より現実的な選択をするには実質利回りが有効ですが、不動産経営に必要な経費は年によって変動があり、正確な算出が難しいです。
不動産投資においては、2つの利回りを組み合わせて指標とすることが望ましいでしょう。
不動産投資における利回りの相場はいくら？
投資用物件の利回り相場は、空室や諸経費の状況が影響するため、築年数によって変わってきます。
たとえば新築であれば修繕費がかからないため、アパートでは表面利回りが8%以上、マンションでは6%以上が理想の相場になるでしょう。
修繕費がかかる中古物件では、これよりも高い利回りが望ましいです。
しかし表面利回りの高い物件は、空室時の収入減少や諸経費を考慮していない場合も多く、リスクが高い可能性があります。
そのため、安定した不動産投資をおこないたい場合は、表面利回りが3~3.5%で、かつ入居者が入りやすい物件を選ぶと良いでしょう。
不動産投資における利回りの計算方法とは？
最後に、表面利回りと実質利回りの計算方法と計算例をご紹介いたします。
以下のシミュレーションを参考に、実際の投資用物件の利回りを計算してみましょう。
表面利回り
●計算方法：表面利回り＝（年間家賃収入÷物件価格）×100
●計算例：物件価格が5,000万円、年間家賃収入が200万円の場合
●計算結果：（200万円÷5,000万円）×100＝4.0%
実質利回り
●計算方法：実質利回り＝｛（年間家賃収入－年間支出）÷物件価格｝×100
●計算例：物件価格が5,000万円、年間家賃収入が200万円、年間支出が30万円の場合
●計算結果：｛（200万円－30万円）÷5,000万円｝×100＝3.4%
まとめ
不動産投資における利回りとは、物件への投資金額に対して得られる利益の割合を示すもので、表面利回りと実質利回りの2種類があります。
表面利回りの相場は6~8%程度ですが、利回りの高さだけで投資用物件を選ぶのはリスクが高い可能性です。
不動産投資をお考えの際は、2つの利回りを組み合わせて判断することを意識しましょう。
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